空室対策としてのSNS動画活用法

結論から言うと、SNS動画は「ポータルサイトの検索順位で埋もれてしまう物件」に、写真だけでは伝わらない魅力を直接届けるための追加の導線です。ポータル広告費をやめてSNSに切り替えるという話ではなく、長期空室になりがちな物件ほど、ポータル1本足りない集客経路を持つ意味が大きくなります。本記事では、空室対策としてSNS動画をどう使うかを、始め方・優先すべき物件・注意点の順に解説します。

なぜ空室対策にSNS動画が効くのか

全国の賃貸住宅の空室率は13〜14%程度、首都圏でも10%前後で推移しているとされています(出典: 大東建託「賃貸住宅の空室率の現状」)。つまり10戸に1戸以上が常に空室という状態は、業界全体の構造的な課題であり、「たまたま人気がない物件」だけの問題ではありません。

ポータルサイトは、条件検索で上位に出て初めて見てもらえる仕組みです。築年数が古い、駅から少し距離がある、部屋の形がいびつ、といった物件は検索条件で不利になりやすく、写真だけでは魅力が伝わりにくいという弱点があります。動画であれば、部屋の広さの感覚・日当たりの動き・生活動線など、写真では伝わらない情報をそのまま見せられます。実際、賃貸物件の紹介に動画を使うことで「写真だけでは伝えきれない室内の広さや動線、雰囲気までリアルに伝えられる」という指摘は複数の解説記事でもなされています(メディア博士)。

SNS動画のもう1つの利点は、ポータルの検索順位を介さずに物件そのものの魅力で見てもらえる点です。私たちが不動産会社に伺う中でも、「ポータルサイトへの掲載費を払い続けているのに、空室が埋まらない物件だけがずっと残ってしまう」という声を繰り返し耳にします(自社ヒアリング・2026年)。SNSはこうした"ポータルの検索条件で不利になりがちな物件"を、興味を持ちそうな層に直接届ける経路になり得ます。

ポータルサイトとSNS動画は競合する施策ではなく、役割が異なります。

観点	ポータルサイト	SNS動画
ユーザーの状態	今すぐ物件を探している(顕在層)	まだ探していないが興味を持ちうる(潜在層)
見つけ方	エリア・家賃・間取りなどの条件検索	フィード・おすすめ表示からの偶然の出会い
検索条件で不利な物件への効果	出にくい(順位・条件で埋もれる)	条件に関係なく物件の魅力そのもので届く
費用構造	掲載料・広告費(継続課金が中心)	動画制作費(内製/外注/AI自動化で構造が変わる)

長期空室物件は「顕在層への露出」だけでは限界があるからこそ、潜在層に届くSNS動画の役割が相対的に大きくなります。

SNS動画で空室対策を始める手順

1. 長期空室物件をリストアップする: まずは3ヶ月以上空いている物件、内見はあるが決まらない物件を洗い出します。
2. 写真だけで伝わらない魅力を言語化する: 「実際に歩くと思ったより広い」「夕方の日当たりが良い」など、現地でしかわからない情報を担当者にヒアリングします。
3. 動画で見せる順番を決める: 玄関から部屋を順に巡回する構成が基本です。
4. 投稿後は反響を記録する: 保存数・コメント・内見予約への転換を記録し、次の物件に活かします。

どの物件から始めるべきか

すべての空室物件を一度にSNS動画化する必要はありません。優先すべきは次のような物件です。

• 写真映えしにくいが、実際に見ると良い物件: 部屋の形が不規則、収納が多いなど、写真1枚では伝わらない特徴がある物件
• 家族向けで検討材料が多い物件: 学区・オートロック・宅配ボックス・駐車場台数など、写真だけでは伝わらない周辺情報が多い物件ほど、動画とテロップで補足する効果が大きいというのが現場での実感です
• 面積が広い、または狭い物件: 特に狭い部屋は撮り方次第で圧迫感の印象が大きく変わるため、映像の見せ方の工夫が効きやすい領域です

逆に、既に内見が多く入っていて決まるのを待つだけの物件は、優先度を下げても問題ありません。

成果が出るまでの目安

SNS動画は広告出稿のような即効性はありません。アカウントを育てる期間も含めると、最初の反響が見え始めるまで数週間、安定した問い合わせ経路になるまで数ヶ月単位で見ておくのが現実的です。単発の投稿で結果を判断せず、複数の空室物件を継続的に投稿し続けることで、アカウント全体の力がついていきます。投稿頻度の考え方はSNS動画マーケティング完全ガイドでも扱っています。

一方で、投資判断としてはシンプルです。たとえば家賃5万円の物件が1ヶ月空室になれば5万円の機会損失が発生します。動画1本にかかるコストがこれを大きく下回るのであれば、複数物件に横展開しても投資として合理的というのが基本的な考え方です。

空室対策で動画を使う際の注意点

空室対策の文脈で特に見落とされがちなのが、入居が決まった後の投稿の扱いです。SNS投稿はポータルサイトのように自動で非公開になる仕組みがないため、成約後も投稿が残り続けてしまうと、募集していない物件を広告し続ける「おとり広告」に該当するリスクがあります。空室対策として動画を積極的に使うのであれば、成約時に投稿を取り下げる運用を最初から仕組みに組み込んでおくことをお勧めします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言ではありません。個別の広告表現・掲載可否については、弁護士・宅地建物取引士・不動産保証協会など専門家にご確認ください。

よくある質問

SNS動画を作れば空室は必ず埋まりますか?

必ず埋まるとは言えません。SNS動画は問い合わせの入口を増やす施策であり、家賃設定や物件の状態そのものが原因の空室を動画だけで解決することはできません。あくまでポータルサイトなど既存の集客手段を補完する位置づけで考えるのが適切です。

どの物件から動画にすればいいですか?

写真だけでは魅力が伝わりにくい物件、家族向けで検討材料が多い物件から始めるのが効率的です。既に内見が多く入っている物件より、長期空室の物件を優先しましょう。

ポータルサイトとSNS動画、どちらを優先すべきですか?

どちらか一方ではなく併用が基本です。ポータルサイトは「今すぐ物件を探している人」への露出、SNS動画は「まだ探していないが興味を持つかもしれない人」への露出という、役割の異なる導線と捉えるとわかりやすいです。

入居が決まったら投稿はどうすればいいですか?

速やかに投稿を非公開にするか削除するのが原則です。募集終了物件の投稿を放置すると、おとり広告に該当するリスクがあります。成約フラグと連動して投稿を取り下げる運用をあらかじめ決めておくことをお勧めします。

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この記事は、不動産会社向けにマイソクや物件写真からのSNS動画自動生成・運用を手掛けるByakuyaAIが執筆しています。空室物件を含め、AIで動画を自動生成し運用まで任せるという選択肢もあります。サービス紹介へ →

本記事の内容は2026年7月時点の情報に基づきます。最終更新日: 2026年7月15日