InstagramとTikTok、不動産会社はどちらを優先すべきか―商圏の人口で答えが変わります

Instagramのアカウントを作ったのが去年。投稿は12本で止まっている。TikTokも「若い子はこっちだ」と聞いて開設したものの、こちらは3本。どちらも中途半端なまま、管理画面を開くこともなくなった——どこかで見た光景ではないでしょうか。私たちが神奈川の不動産会社を回っていて、一番よく見るのがこの状態です。

結論から言います。先にどちらへ投げるべきかは、貴社の商圏の人口密度でほぼ決まります。都市部ならTikTok、郊外や地方ならInstagram。理由は「若者がどっちを使っているか」ではなく、それぞれのアプリが動画を誰に届けるかが根本的に違うからです。

二つのアプリは、そもそも配り方が違う

TikTokは発見のアプリです。フォロワーがゼロでも、内容が良ければ知らない人に配られます。地域も問わず、全国に飛んでいきます。

Instagramは蓄積のアプリです。リールで発見される導線はありますが、本質はプロフィールに物件が並び、ハッシュタグや地名で検索されて、DMで問い合わせが来る構造にあります。

この差が、不動産という商売では決定的な意味を持ちます。

なぜ不動産では「拡散」が必ずしも良いことではないのか

貴社の物件を借りられる人は、貴社の商圏に住む(あるいは引っ越してくる)人だけです。動画が北海道で1万回再生されても、本厚木の1Kは埋まりません。

TikTokの拡散力は本物ですが、それは同時に「商圏外に大量に配られる」ということでもあります。再生数は伸びるのに問い合わせが来ない、という現象はここから生まれます。

では都市部ではなぜTikTokが効くのか。母数が違うからです。池袋や新宿の物件なら、全国に配られても、そのうち相当数が「都内で部屋を探している人」に当たります。私たちが分析した都内の物件動画では、1本で5万回以上再生され、コメント欄が実際の内見相談で埋まっていました。人口の分母が大きい商圏では、拡散の無駄打ちが問題にならないのです。

一方、郊外や地方はそうはいきません。「その街で探している人」を確実に捕まえる方が速い。だからInstagramのハッシュタグ・地名検索・プロフィール導線が効いてきます。

判断基準:貴社はどちらか

• TikTok優先: 東京23区、大阪市、名古屋市、福岡市などの都市部。単身向け・学生向けが中心。物件の回転が速い
• Instagram優先: それ以外の市町村、郊外エリア。ファミリー向け、地域密着で「あの不動産屋さん」として知られたい。オーナーからの管理受託も狙っている

迷ったら、自社の物件の最寄り駅の1日の乗降客数を調べてみてください。10万人を大きく超えるならTikTok、下回るならInstagram。乱暴ですが、実務的にはこれで十分機能します。

それでも「両方やる」が正解になる条件

ここまで優先順位の話をしてきましたが、両方に同じ動画を投げるだけなら、迷わず両方やるべきです。追加の手間がゼロだからです。

私たちがお客様の動画を配信するときも、1本の動画をInstagramとTikTokの両方へ同時に投稿しています。動画は同じ、キャプションだけそれぞれに合わせる。これなら「優先順位」を悩む必要がありません。

問題になるのは、アカウントごとに違う内容を作ろうとしたときです。撮影も編集も2倍になり、たいてい両方止まります。冒頭の「12本と3本で止まっている」状態は、ほぼこれが原因です。

正直に言うと、始める前に決めるべきことは他にあります

どちらのアプリかより、続けられる仕組みがあるかの方が圧倒的に重要です。SNSは3ヶ月から半年かけてアルゴリズムに「このアカウントは何屋か」を教える作業で、途中でやめると教え込んだ分が消えます。

週1本を1年続けたアカウントは、週5本を1ヶ月で燃え尽きたアカウントに必ず勝ちます。だから最初に決めるべきは「どっちのアプリか」ではなく「何本なら止まらずに出し続けられるか」です。

よくある質問

フォロワーが少ないうちは意味がないのでは?

TikTokに関しては、フォロワー数と再生数の相関は強くありません(発見のアプリなので)。Instagramはフォロワーが効きますが、地域名のハッシュタグは競合が少ないため、小さなアカウントでも地元の検索には引っかかります。どちらも「ゼロだから無駄」にはなりません。

投稿する時間帯は決まっていますか?

部屋探しをする人が動くのは平日の夜と休日です。当社では19時前後を基本にしていますが、これは絶対ではありません。時間帯より頻度と継続の方が影響が大きいというのが、正直な実感です。

動画は何秒がいいですか?

30〜60秒に収まる範囲で、最後まで見てもらえる長さが正解です。長い物件紹介より、最初の3秒で「安い」「広い」など一番強い事実を出す方が離脱を防げます。実際に伸びている都内の物件動画は、冒頭で家賃をはっきり見せていました。

まず1本、出してみるところから

どちらのアプリを選んでも、動画が1本もなければ何も始まりません。そして多くの会社が止まっているのは、アプリ選びではなく撮影と編集という工程の重さです。

私たちは、マイソクと物件写真をお送りいただくだけで、ナレーション・テロップ入りの縦型動画を制作し、InstagramとTikTokの両方へ投稿するところまでお引き受けしています。まず1物件を無料でお作りしていますので、お問い合わせから「見てみたい」と一言お送りください。

アプリ選び以前に「そもそも動画を出し続けられるのか」が気になる方は、その53秒の動画、人がやったら何時間かかるかもあわせてどうぞ。仕組みの中身はマイソクから動画は本当に自動で作れるのかで開示しています。